Compromis ou promesse de vente : quelle différence
Au moment de sceller un achat immobilier, on signe un avant-contrat. Et là, deux mots reviennent, souvent confondus : compromis de vente et promesse de vente. Ce ne sont pourtant pas la même chose, et la différence engage bien plus qu'une formalité. L'un vous lie fermement, l'autre vous laisse une porte de sortie contre une somme. Voici, sans jargon, ce qui les distingue vraiment et comment choisir.
Le compromis : les deux parties s'engagent
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, est le plus courant. Son principe : acheteur et vendeur s'engagent réciproquement à conclure la vente. Le vendeur s'engage à vendre, l'acheteur à acheter. Juridiquement, on considère souvent que « compromis vaut vente », sous réserve des conditions suspensives. Si l'acheteur renonce sans motif prévu, il peut perdre son dépôt de garantie, voire être contraint d'acheter.
La promesse unilatérale : seul le vendeur s'engage
La promesse unilatérale de vente fonctionne différemment. Ici, seul le vendeur est engagé : il réserve le bien à l'acheteur pendant un délai déterminé, pendant lequel il ne peut vendre à personne d'autre. L'acheteur, lui, dispose d'une option : il est libre de « lever l'option » (acheter) ou non. En contrepartie de cette réservation, il verse une indemnité d'immobilisation, souvent de l'ordre de 10 % du prix, qu'il perd s'il renonce sans motif prévu au contrat.
Le tableau qui résume tout
| Compromis (synallagmatique) | Promesse unilatérale | |
|---|---|---|
| Qui s'engage | Les deux parties | Le vendeur seul |
| Liberté de l'acheteur | Faible (engagé) | Plus grande (option à lever) |
| En cas de renoncement | Perte du dépôt, voire vente forcée | Perte de l'indemnité d'immobilisation |
| Rétractation 10 jours | Oui (acheteur) | Oui (acheteur) |
Ce que les deux ont en commun
Quel que soit l'avant-contrat, l'acheteur non professionnel bénéficie du délai de rétractation de 10 jours calendaires après notification, sans motif ni pénalité. Les deux contiennent aussi des conditions suspensives, à commencer par l'obtention du prêt : si le crédit est refusé, la vente tombe et les sommes versées sont restituées. C'est une protection à ne jamais négliger.
Compromis ou promesse, l'avant-contrat n'est pas une simple étape administrative : c'est lui qui fixe qui est engagé, et à quel prix on peut changer d'avis.
Lequel choisir
Le compromis, plus répandu, rassure le vendeur puisqu'il tient l'acheteur. La promesse unilatérale séduit les acheteurs qui veulent garder une marge de manœuvre, contre le coût de l'indemnité d'immobilisation. Le choix dépend du rapport de force et se discute avec le notaire. Dans tous les cas, cette signature s'inscrit dans un parcours plus large : elle intervient après une offre d'achat acceptée et fait partie des étapes clés d'un achat.
Questions fréquentes
Quelle différence entre compromis et promesse de vente ?
Le compromis engage les deux parties. La promesse unilatérale n'engage que le vendeur : l'acheteur a une option et verse une indemnité d'immobilisation, perdue s'il renonce sans motif prévu.
Le délai de rétractation de 10 jours s'applique-t-il aux deux ?
Oui, l'acheteur bénéficie des 10 jours calendaires après notification dans les deux cas, sans motif ni pénalité. Ce droit ne joue que pour l'acheteur.
Lequel choisir, compromis ou promesse ?
Le compromis, plus courant, sécurise le vendeur. La promesse laisse plus de souplesse à l'acheteur, contre une indemnité d'immobilisation. Le choix se discute avec le notaire.
Sources : avant-contrats de vente immobilière et délai de rétractation SRU, à retrouver sur Service-Public. Informations générales à jour en 2026, à vérifier avec votre notaire.